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决定房价的关键是土地供给而非政策调控

2020-10-31 09:15:35来源:

以长沙的调控做例子,我讲了我对行政式调控的看法。很多朋友给我留言或来信,认为我过于注重供求规律的长期作用,但是轻视了房地产调控政策的干预威力。

实际上,我不可能傻到看不到我们的“特殊性”。你说强力的政策绝对可以打压掉房地产,那我当然相信,某种情况下说,我们的房地产,政府要它涨便涨,要它跌便跌。政策工具箱其实有很多,比如我之前说的,死命加税,转手征它50%,当然会跌。。

但首先要搞清楚,大家争论的是什么。基于供求出发点的讨论,和基于调控政策的讨论,区别在于,长期与短期而已,主因和次因而已。我从长期的角度讲到,市场价格最终一定回到供求规律上去,这是决定市场长期运行方向的主导力量。但你说,调控政策一下子把很多需求拒之门外,房价一定下跌,这个是短期的,当然有影响,但是它是左右市场长期运行方向的次要力量。

很简单,需求又没有消失,如果他的预期不改,资格迟早会生出来以及多起来的。比如这样的限购、限离、限社保、限户籍什么的,3年为期(哪怕5年为期),从政策发出的时点开始,时钟往后每拨一天,需求量就多出一分。只不过是原来在1年内爆发的需求量,分散拉长到3年时间里而已。。而长期你的供应依然是像上一轮那样无所作为,几年以后,不还是一次周期的爆发?我不知道这有什么好争论的。

比如还是回到长沙,要请大家注意一点,过往数年,长沙的供应量基本是能够满足需求的,长沙的调控政策也是足够的严厉的,而过去几年大部分时间里中国的货币供应也是中性的……但是,即便如此,长沙的房价可还是在震荡中温和上升的,并不是下跌的,和其它城市相比涨得慢一点罢了。那么,请问这个是什么决定的呢?你总不能说,它没有跌,是因为长沙的调控还不够严厉吧,再严厉一点,房价就跌了呀。那理论上当然可以,但凡行为皆有目的,请问政府那样做的目的是什么呢?是为了让一座城市更加健康的发展,还是只为了满足一部分同学内心的阶级愤怒?

再退一步,我们不去争论城市房地产的价格到底是供求决定的,还是调控政策决定的。所有的市场分析,最终都要落脚到个体的经济行为上去。从个体的行为去推敲,可以更加明确的厘定政策的效果。。

如果你认为是前者决定的,那么当调控政策出来的时候,你不需要去过于的关心政策,依然重点去看这个城市供应是不是依然不足。如果不足,那么OK,暂时不能买了,我等等,时间攒够了,钱攒够了,我还继续。

反过来,如果你认为是后者决定,那说明了(你相信)政府有足够的能力左右房地产的走势。那更好办,你更应该买房子。因为既然政府有完全的控制市场的能力,那当房地产价格持续下跌的时候,他会、也有能力再把它(适度的)抬起来。。不可能出现一个政府,特意的把房地产打到狂跌到beng&pan,除非是不可理喻的疯子(那就无法常理度之)。正常情况下,房地产价格的上升,代表着国民财富的增加,尽管这个财富在不同人群之间有不同的分配,有人富有人穷,但是整体看,国民财富的增加会兑现到房地产价格的持续上涨上。这当然是好事,只是要注意防止的是,不能出现过分的大涨/大跌。

所以,这两个讨论尽管出发点不同,但指向的结论是一样的。你使用后者的思维,并不能得出你可以不买房子的结论。。事实上,市场的运行给你发出的信号经常是恰恰相反的。

有朋友指出,北京的房价在严厉的调控下,这两年是下跌了呀。这有什么奇怪的,再好的城市房地产价格都跌过,供求矛盾最突出的深圳历史上也经常跌,这没什么大惊小怪的。但如果你去分析北京的供应,也许你慢慢会发现,市场在给你提供机会。我不能、也没需求在北京买房子,如果有,我会立即趁现在在北京买。别跟我讲那么多调控政策什么什么的,我就当存钱了好不好,继续跌我就出租嘛。国家的门面,好不容易下跌了一把,你还不赶紧去买,非要等到市场飙起来了再上赶着拍马追??

北上广深这些城市,属于不需要去担忧的城市,那都是几十年甚至数百年全民选出来的城市。如果这些城市都没有希望,那整个中国还有什么希望,国家首都的房地产都年年狂跌,那违背上述第二项原则。。

很简单的判断逻辑,北京的房租显然是有支撑的,就算是这几年严厉控制人口负增长,就算是疏解首都的功能,就算是大力推进共有产权房,2000多万的人口,中国人特殊的“情结”,大量的世界500强企业以及创新型的互联网科技公司所在……这都可以支撑它的租金继续上升。如果房价持续下跌,那答案很清晰,意味着租金回报率会继续上升。房价跌得越多,租金回报率越好,存钱总好吧。我又不想炒房子,我也不需要它涨很多,每年能够跑赢通胀把钱真实的存下来就好了,有什么关系呢?不然,你还有更好的办法去抵抗大势吗?

我自己很清楚,相信政策能够包办一切,这是我们无法摆脱的一种迷思,从来都如此。但其实,如果你回到个体的微观选择里,答案不一样。我们很多同学只是活在自己的经验观察里,从来也没有跳出来换一个角度去看真实市场在水面之下默默的运行,那才是最精彩的部分。

原标题:无法摆脱的迷思

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